Studie zur Vergesellschaftung in Berlin: Wohnraummangel bleibt, neue Ansätze zur Mietpreissenkung nötig

Vergesellschaftung von Wohnbeständen: Bedeutung der Ausgestaltung für Finanzierbarkeit, Rechtssicherheit und Umsetzbarkeit

Eine aktuelle Studie, unter Beteiligung von Prof. Dr. Sebastian Dullien, Prof. Dr. Achim Truger, Prof. Dr. Tom Krebs und Dr. Patrick Kaczmarczyk, analysiert die Möglichkeiten und Herausforderungen einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände am Beispiel Berlins.

Begrenzte Wirkung auf Wohnraummangel, aber Beitrag zur Mietpreisgestaltung

Die Untersuchung kommt zu dem Schluss, dass eine Vergesellschaftung allein den Wohnraummangel in deutschen Großstädten nicht beheben kann. Ein umfassender Neubau ist hierfür unerlässlich. Dennoch kann die Überführung privater Wohnungen in öffentliches Eigentum als ergänzende Maßnahme zur Verbesserung der Mietbezahlbarkeit dienen. Dabei ist es entscheidend, dass der bereits belastete Berliner Landeshaushalt nicht zusätzlich strapaziert wird und der Neubau von Wohnungen nicht beeinträchtigt wird.

Untersuchung dreier Modelle der Vergesellschaftung

• Modell 1: Gründung einer neuen Anstalt öffentlichen Rechts (AöR), welche die Wohnungen übernimmt und verwaltet.
• Modell 2: Übertragung der Wohnungen an die bestehenden sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU).
• Modell 3: Integration der sechs LWU in eine gemeinsame Anstalt öffentlichen Rechts, die den Bestand verwaltet.

Die Analyse zeigt, dass Modell 2 die geringsten rechtlichen, finanziellen und organisatorischen Risiken birgt und somit als die geeignetste Variante gilt.

Soziale Herausforderungen und politische Bedeutung

Die Wohnungsfrage ist in Berlin und anderen Städten zu einem zentralen sozialen und politischen Thema geworden. Insbesondere Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen sind von steigenden Mieten betroffen, was zu sozialer Segregation führt. Um dem entgegenzuwirken, ist der Neubau von Sozialwohnungen und preisgebundenem Wohnraum dringend erforderlich, wobei die bisherigen Fortschritte als unzureichend bewertet werden.

Private Großwohnungsunternehmen besitzen in Berlin umfangreiche Bestände, insbesondere im unteren und mittleren Mietpreissegment. Eine Vergesellschaftung dieser Bestände würde dem öffentlichen Sektor ermöglichen, den Einfluss auf den Mietmarkt zu erhöhen, Mieterhöhungen zu begrenzen und soziale Durchmischung sowie gemeinwohlorientierte Sanierungen besser zu steuern.

Rechtliche Grundlagen und Umsetzungsmöglichkeiten

Die rechtliche Basis für eine Vergesellschaftung bildet Artikel 15 des Grundgesetzes, der die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum unter gesetzlicher Regelung der Entschädigung erlaubt. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expert*innenkommission bewertet die Vergesellschaftung als grundsätzlich rechtlich zulässig.

Details zu den drei Modellen

• Modell 1 – Neue Anstalt öffentlichen Rechts: Die AöR übernimmt die Bestände und organisiert die Verwaltung dezentral über demokratisch legitimierte Gremien. Diese Struktur erfordert den Aufbau einer komplexen Organisation und birgt das Risiko, dass die Verschuldung der AöR nach Eurostat-Regeln dem Staatssektor zugerechnet wird, was die Einhaltung europäischer Fiskalregeln gefährden könnte.
• Modell 2 – Nutzung bestehender Strukturen: Die Wohnungen werden an die bereits bestehenden LWU übertragen, die über die notwendige Erfahrung und Kapazitäten verfügen. Die Finanzierung erfolgt durch zusätzliches Eigenkapital des Landes und Fremdfinanzierung der Unternehmen. Dieses Modell minimiert das Risiko der Sektorzuordnung der Verschuldung und reduziert organisatorische Risiken für den Wohnungsneubau.
• Modell 3 – Zusammenführung unter einer AöR: Die sechs LWU werden in einer gemeinsamen AöR gebündelt, was eine bessere Koordination ermöglicht, jedoch einen erheblichen institutionellen Umbau erfordert. Der Wegfall des Wettbewerbs zwischen den LWU und das Risiko der Sektorzuordnung der Verschuldung sind weitere Nachteile.

Entschädigungshöhe und Finanzierung

Die Höhe der Entschädigung für die privaten Wohnungsunternehmen ist umstritten und variiert je nach Bewertungsmethode zwischen etwa 10 und 36 Milliarden Euro. Die Forscher favorisieren eine Berechnung auf Basis der Ertragswertmethode unter Berücksichtigung der Mietbezahlbarkeit für untere und mittlere Einkommensgruppen und kommen auf eine Summe von rund 13,5 Milliarden Euro.

Die Finanzierung könnte durch eine Kombination aus kreditfinanziertem Eigenkapital des Landes (ca. 4 Milliarden Euro) und Fremdkapital der Wohnungsunternehmen (ca. 9,5 Milliarden Euro) erfolgen. Die Analyse zeigt, dass trotz dauerhafter Mietpreisbindung ein nachhaltiger Kapitaldienst möglich ist, da die vergesellschafteten Wohnungen einen jährlichen Reinertrag von etwa 543 Millionen Euro erwirtschaften könnten, während die Zins- und Tilgungszahlungen bei 345 Millionen Euro liegen.

Fazit zur Finanzierbarkeit und Umsetzbarkeit

Die Studie unterstreicht, dass eine sorgfältige Ausgestaltung der Vergesellschaftung entscheidend ist, um finanzielle Tragfähigkeit, Rechtssicherheit und eine praktikable Umsetzung zu gewährleisten. Insbesondere Modell 2 bietet aus Sicht der Forscher die besten Voraussetzungen, um diese Anforderungen zu erfüllen, ohne den Berliner Landeshaushalt zusätzlich zu belasten oder den dringend benötigten Neubau zu gefährden.

Kontakt für wissenschaftliche Rückfragen

Prof. Dr. Sebastian Dullien
Wissenschaftlicher Direktor IMK, Hans-Böckler-Stiftung
Telefon: 0211-7778-331
E-Mail: Sebastian-Dullien@boeckler.de

Rainer Jung
Leiter Pressestelle, Hans-Böckler-Stiftung
Telefon: 0211-7778-150
E-Mail: Rainer-Jung@boeckler.de

Originalpublikation

Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum – Optionen und Fallstricke, IMK Policy Brief Nr. 225, September 2026
Autoren: Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs, Achim Truger

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