Neuer Fördermechanismus für bezahlbaren Wohnungsbau: KfW soll anstelle einer Bundesgesellschaft schnellere Lösungen bieten.

Neuer Fördermechanismus für kostengünstigen Wohnungsbau als Alternative zur Bundeswohnungsbaugesellschaft

Im Rahmen der aktuellen Debatte zur Bekämpfung der Wohnungsnot in Deutschland wird die Errichtung einer zentralen Bundeswohnungsbaugesellschaft diskutiert. Die Bundesregierung kündigte hierzu auf ihrem Koalitionsgipfel Anfang Juli eine Initiative an, wobei konkrete Konzepte der Ministerien zeitnah erwartet werden.

Konzepte und verfassungsrechtliche Herausforderungen

Die angestrebte Bundeswohnungsbaugesellschaft soll in großem Umfang Wohnungen errichten oder errichten lassen und so zu einem bundesweiten Anbieter preiswerter Mietwohnungen aus eigenem Bestand werden. Zwei Modelle stehen dabei im Raum: ein rein staatliches Unternehmen oder eine öffentlich-private Partnerschaft (ÖPP) mit privater Beteiligung, wie sie beispielsweise der Großvermieter Vonovia befürwortet. Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung weist in einer aktuellen Studie jedoch auf erhebliche verfassungsrechtliche Risiken hin, da die Zuständigkeit für Wohnungsbau gemäß Grundgesetz bei den Bundesländern liegt.

Empfehlung einer alternativen Förderstruktur

Prof. Dr. Sebastian Dullien, Direktor des IMK, und Dr. Matthias Kollatz, Finanzexperte und ehemaliger Berliner Finanzsenator, schlagen vor, statt einer neuen Bundesgesellschaft eine zusätzliche Fördersäule für den Wohnungsbau einzurichten. Diese könnte über die gemeinschaftlich von Bund und Ländern getragene Förderbank KfW abgewickelt werden. Nach ihrer Analyse ermöglicht dieser Ansatz eine schnellere Realisierung von etwa einer Million zusätzlicher bezahlbarer Wohnungen innerhalb von zehn Jahren und ist für die öffentliche Hand kostengünstiger, insbesondere im Vergleich zu ÖPP-Modellen, die Renditeerwartungen privater Investoren berücksichtigen müssen.

Fokus auf kostengünstigen Neubau

Die Förderung sollte sich auf den Neubau von preiswerten Wohnungen konzentrieren, deren Mieten leicht über dem Niveau des klassischen sozialen Wohnungsbaus liegen. Zielgruppen sind unter anderem junge Familien, Berufseinsteiger, Erwerbstätige der unteren Mittelschicht sowie ältere Menschen mit mittleren Einkommen. Neben dem Ausbau des sozialen Wohnungsbaus, der derzeit verstärkt vorangetrieben wird, ist eine solche zusätzliche Fördersäule nur finanzierbar, wenn die staatlichen Ausgaben gering gehalten werden. Dies setzt niedrige Herstellungskosten der Wohnungen voraus.

Kernpunkte des Fördermechanismus

• Staatliche Kreditbürgschaften oder direkte Kredite für bis zu 50 Prozent der Baukosten, um die Finanzierungskosten durch niedrigere Zinsen zu reduzieren und somit günstigere Mieten zu ermöglichen.
• Verpflichtung der Wohnungsunternehmen, die Wohnungen über eine lange Laufzeit (z.B. 40 Jahre) zu moderaten Mietpreisen zu vermieten. Für die ersten 20 Jahre sind Mietobergrenzen von 11 bis 13 Euro kalt pro Quadratmeter vorgesehen, mit Anpassungen nur bei gestiegenen Finanzierungskosten und danach Mietsteigerungen gedeckelt bei maximal zwei Prozent pro Jahr.
• Förderung nur von Projekten, die effektiv Baukosten senken, etwa durch optimierte Grundrisse, Vorfertigung, kurze Bauzeiten sowie den Verzicht auf Tiefgaragen und die Anwendung von „Einfach und experimentell Bauen“, wie es bereits in Städten wie Hamburg und Berlin praktiziert wird.
• Optimierung der Verwaltungskosten, die sich an den besten 20 Prozent der Verwaltungskosten im deutschen Wohnungsbau orientieren sollen.

Verfassungsrechtliche und organisatorische Vorteile

Im Gegensatz zu den Konzepten einer Bundeswohnungsbaugesellschaft bestehen für die vorgeschlagene Fördersäule keine verfassungsrechtlichen Hürden. Da die KfW bereits eine gemeinsame Institution von Bund und Ländern ist, ist keine Änderung des Grundgesetzes erforderlich, was einen raschen Start ermöglicht. Zudem gewährleistet das Modell bundesweit einheitliche Standards und verhindert eine uneinheitliche Länderregelung. Die EU erkennt bezahlbaren Wohnraum zunehmend als legitimes Ziel staatlicher Wohnungspolitik an und stellt entsprechende Fördermittel über die Europäische Investitionsbank (EIB) und den EU-Haushalt bereit.

Rolle der KfW und kommunale Verantwortung

Obwohl die KfW nicht ausschließlich auf Wohnungsbau spezialisiert ist, wird sie von den Experten als geeignet für die Umsetzung des Programms eingeschätzt, da sie über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Förderkrediten und Garantien verfügt. Eine mögliche organisatorische Lösung wäre die Gründung einer Tochtergesellschaft innerhalb der KfW, die das Programm verwaltet und durch ein Aufsichtsgremium mit Ländermehrheit kontrolliert wird. Diese Tochter könnte zudem als zentrale Finanzierungsstelle für Investitionen von Versicherungen und anderen Kapitalgebern fungieren.

Ergänzend zum Fördermechanismus sehen Dullien und Kollatz die Kommunen in der Pflicht, günstigen Grund und Boden bereitzustellen sowie Planungs- und Baurechte zu schaffen. Dabei sollten auch die Möglichkeiten des „Einfach Bauen“-Gesetzes zur Beschleunigung von Bauvorhaben genutzt werden.

Kontaktinformationen

Prof. Dr. Sebastian Dullien
Wissenschaftlicher Direktor des IMK
Telefon: 0211-7778-331
E-Mail: Sebastian-Dullien@boeckler.de

Rainer Jung
Leiter Pressestelle
Telefon: 0211-7778-150
E-Mail: Rainer-Jung@boeckler.de

Quellenangabe

Sebastian Dullien, Matthias Kollatz: Wie sich die Ziele der Bundeswohnungsbaugesellschaft verwirklichen lassen. Garantien als Lösung der verfassungsrechtlichen Herausforderungen. IMK Policy Brief Nr. 223, August 2026.
Download: https://www.boeckler.de/de/faust-detail.htm?produkt=HBS-009477

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